Les avant-contrats de vente
Il existe deux sortes de promesse de vente :
-
La première appelée promesse unilatérale de vente n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une période déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur le bien qu'il est libre ou non de lever ;
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La seconde nommée promesse synallagmatique ou compromis de vente engage définitivement les signataires : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Cet acte vaut en effet vente, du moins dès lors que les éventuelles conditions suspensives seront levées
Depuis le 1er juin 2001, tout acheteur (non professionnel) d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours.
Durant cette période, aucune somme d'argent ne peut être versée, sauf lorsque l'acte sous seing privé est reçu par un professionnel qui devra restituer les fonds reçus dans un délai de 21 jours en cas de rétractation de l'acheteur.
L'acte authentique de vente
La réitération de la vente par acte notarié constitue l'ultime étape qui va permettre de procéder aux formalités de publicité foncière et de la rendre opposable aux tiers.
L'acquéreur sera alors envoyé en possession et le vendeur recevra le prix de vente.
Dans le cas où aucun compromis de vente n'a été signé, le notaire doit accorder à l'acheter un délai de réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui notifier le projet d'acte.
En principe, c'est le notaire du vendeur qui reçoit l'acte, assisté le cas échéant du notaire de l'acheteur.
Les autres frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor public) demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.
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La copropriété
Définition de la copropriété
Il s'agit de tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Le règlement de copropriété a pour objet de fixer la destination de l'immeuble et détermine les droits et les obligations des copropriétaires, tant sur leurs parties privatives que sur les parties communes, ainsi que la répartition des dépenses.
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Il établit s'il y a lieu le règlement de copropriété et a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
Les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé sous le contrôle du conseil syndical.
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, tant dans les actes de la vie civile que judiciaire.
Missions du syndic
Le syndic est notamment chargé :
d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale ;
d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence,
de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde ;
d'établir et de tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble ;
d'établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée conforme au plan comptable.
Les parties communes et privatives
Sont privatives, les parties des bâtiments et de terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Toutefois ce critère n'a qu'une valeur supplétive et il appartient au règlement de copropriété de fixer la liste des parties réputées privatives.
Sont communes, les parties des bâtiments et de terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
- les entrées et les couloirs de l'immeuble ;
- les escaliers, les cages d'ascenseur ;
- les cours ;
- les parcs et jardins ;
- les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs (local à ordure par exemple) ;
- les passages et corridors ;
- les éléments d'équipement communs, y compris les parties de canalisation qui traversent des locaux privatifs ;
- le chauffage central. La chaudière et les installations sont la propriété commune du syndicat et pour éviter de graves perturbations pour l'ensemble de l'installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage se trouvant dans les appartements ;
- les vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi que les vidoirs s'ils sont collectifs ; par contre, les vidoirs installés dans les appartements sont considérés comme privatifs ;
- l'antenne et/ou la parabole de télévision collective.
Les charges de copropriété
La répartition des charges doit être fixée par le règlement de copropriété dans le respect des dispositions de l'article 10 de la loi de 1965 qui distinguent les charges relatives aux parties communes des charges afférentes aux éléments d'équipement commun et services collectifs.
Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes doivent être réparties proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans chaque lot.
Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun sont réparties en fonction de l'utilité que ces services ou éléments d'équipement commun présente à l'égard de chaque lot.
L'assemblée générale des copropriétaires
Tous les copropriétaires peuvent y participer mais également :
- les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété ;
- les associés pour les lots appartenant à une société civile immobilière ;
- le mandataire commun pour les lots en indivision ;
- les représentants d'une association de locataires ;
- les locataires mandatés par un copropriétaire.
Dans l'hypothèse où un copropriétaire ne peut pas assister personnellement à la réunion, il a la possibilité de se faire représenter par un mandataire de son choix, à l'exception du syndic. Il remet à son mandataire un pouvoir rédigé sur papier libre.
Une même personne ne peut cependant recevoir plus de trois mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix.
Il doit être tenu au minimum une assemblée générale par an. Toutefois, en cas de besoin une assemblée extraordinaire peut être convoquée, soit à l'initiative du syndic, soit à la demande du conseil syndical ou encore à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires
Sauf urgence, le syndic doit respecter un délai de 15 jours francs entre la date de réception des convocations et la date de la tenue de l'assemblée.
Les convocations sont notifiées par Lettre recommandée avec accusé de réception ou remises contre émargement.
Sont joints à la convocation les projets de résolutions et les conditions essentielles des contrats et marchés qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée, ainsi que le budget prévisionnel du prochain exercice et l'arrêté des comptes de l'exercice précédent.
Chaque copropriétaire ou mandataire doit émarger la feuille de présence. L'assemblée désigne en début de séance un président et le cas échéant un ou plusieurs scrutateurs, le secrétariat étant assuré par le syndic sauf décision contraire de l'assemblée.
Il est alors procédé à l'examen de chaque question inscrite à l'ordre du jour puis procédé au vote selon la majorité applicable compte tenu de la nature de la décision.
Le résultat des votes est consigné dans le procès verbal qui devra indiquer par ailleurs si la décision est ou non adoptée.
Dans les deux mois il y a lieu de notifier aux absents non représentés ou aux opposants, le procès verbal.
Ils disposeront alors d'un délai de deux mois pour en contester la régularité en justice et en demander l'annulation.
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